Die Mieten steigen derzeit außerordentlich schnell. Das nimmt bei sinkenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen einer Überbewertung der Immobilien die Brisanz. Von Normalität kann aber noch keine Rede sein, heißt es im aktuellen Empirica-Blasenindex.
Der aktuelle Empirica-Blasenindex für das vierte Quartal 2023 zeigt, dass der Anteil gefährdeter Kreise in Deutschland seit sechs Quartalen sinkt, zuletzt aber nur noch langsam.
Der Gesamtindex fällt gegenüber dem Vorquartal um einen Punkt und verliert in den Schrumpfungsregionen mit minus vier Punkten am stärksten. In den Wachstumsregionen und Schwarmstädten verliert er durchschnittlich ebenfalls einen Punkt.
Die Teil-Indices „Vervielfältiger“ (Verhältnis Mieten zu Kaufpreisen), „Preis-Einkommen“ (Verhältnis Kaufpreise zu Einkommen) und „Fertigstellungen“ bleiben unverändert (plus / minus Punkte). Nur der Teilindex „Baukredite“ sinkt noch leicht um einen Punkt.
Der Empirica-Blasenindex misst vierteljährlich den Überschuss an deutschen Kreisen und Städten „mit Risiko“ für eine Immobilienblase gegenüber denen „ohne Risiko“.
Wohnen: Mieten und Kaufpreise nähern sich weiter an
Das Rückschlagpotenzial (relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten) zeigt die Brisanz der Blasengefahr: Es sinkt im vierten Quartal 2023 nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit bereits seit dem ersten Quartal 2022 und liegt nun bei 22 Prozent. Im vierten Quartal 2022 lag das Rückschlagpotenzial noch bei 29 Prozent und vor drei Jahren bei 26 Prozent.
Noch ausgeprägter ist der Rückgang in den „Top 7“-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: Im vierten Quartal 2023 hat der Preisanstieg in den „Top 7“ nur noch einen Vorsprung von 32 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Das war laut Empirica zuletzt im zweiten Quartal 2018 der Fall. Im vierten Quartal 2022 waren es noch 43 Prozent und vor drei Jahren 44 Prozent.
Die Blasengefahr schrumpft durch die hohen Mietzuwächse weiter. Die Verbreitung sinkt dabei allerdings laut Empirica deutlich langsamer als die Brisanz. Das liege daran, dass die Schwellenwerte für eine Immobilienblase vielerorts sehr weit überschritten waren.
Immobilienblase: Warnstufe in neun Großstädten „eher hoch“
Die zwölf größten deutschen Großstädte: Die Situation bleibt im vierten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal unverändert: Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart weisen ein „mäßiges“, die neun anderen Städte (Hamburg, Bremen, Düsseldorf, Köln, Dortmund, München, Berlin, Dresden, Leipzig) ein „eher hohes“ Blasenrisiko auf.
Bundesweite Verteilung „Vervielfältiger“: Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 311 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde mit 332 Kreisen und Städten im dritten Quartal 2022 erreicht.
Bundesweite Verteilung „Preis-Einkommen“: In 343 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im vierten Quartal 2022: 365).
Bundesweite Verteilung „Fertigstellungen“: In zehn Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im zweiten Quartal 2022: 109)
Verteilung „Gesamtindex“: Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex jetzt noch für 332 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2022: 355).
Mieten und Kaufpreise: Der lange Weg zum Gleichgewicht
Bis Mitte 2022 driftete das Niveau von Kaufpreisen und Mieten bei Wohnimmobilien immer weiter auseinander. Wegen der anhaltenden Knappheit bei einbrechender Neubautätigkeit steigen die Mieten derzeit außerordentlich schnell und nähern sich den Preisen wieder an. „So wäre es möglich, dass das hohe Bewertungsniveau der Immobilien – quasi nachträglich – durch den Mietanstieg gerechtfertigt wird“, schreibt Empirica-Chef Dr. Reiner Braun.
Tatsächlich rechtfertige die Knappheit aber nur einen Teil des Preiszuwachses, deswegen hätten die Preise auch nachgeben müssen. Braun: „Ob das neue Gleichgewicht schon wieder stabil ist, wird sich aber erst noch zeigen müssen.“ Zwar sei das Rückschlagpotenzial bei den Preisen gesunken, aber noch zu wenig. Und die regionale Verbreitung der Blasengefahr sei zwar auf dem Rückzug, aber der Anteil gefährdeter Kreise sei im vierten Quartal 2023 nur noch langsam zurückgegangen. Steigende Zinsen oder eine schwache Wirtschaft könnten weitere Preisrückgänge auslösen, hohe Zuwanderung oder stattliche Subventionen würden in die Gegenrichtung wirken.
Quelle: Haufe Online Redaktion
