Neun Städte weltweit bewegen sich laut UBS in der akuten Risikozone: Miami, Zürich und Tokio toppen in diesem Jahr alles.
Die Preise für Wohnimmobilien steigen weltweit nicht mehr unnatürlich stark. Das Blasenrisiko ist global und in Deutschland gesunken – welche Großstädte noch im roten Bereich sind, zeigt der „Bubble Index 2024“ der UBS.
Im Jahr 2022 haben München und Frankfurt am Main im „Global Real Estate Bubble Index“ noch weit oben gerankt, auch 2023 waren die Wohnungsmärkte in den beiden Städten noch stark überbewertet. Das einst große Risiko für eine Immobilienblase ist mit dem Rückgang der Häuserpreise nun deutlich gesunken.
Zu dieser Einschätzung kommt die Schweizer Großbank UBS. Das Preisniveau sei aber immer noch relativ hoch, heißt es in der aktuellen Studie. Untersucht wurden 25 Metropolen weltweit.
München und Frankfurt: Preisanstiege – aber kein Boom
Ein akutes Risiko für eine Immobilienblase sieht die UBS noch in Miami, Tokio und Zürich. Frankfurt (Platz 11) und München (17) liegen aktuell in einem moderaten Bereich. Am Ende des Rankings finden sich Warschau, Mailand und São Paulo.
Im „Bubble Index 2022“ zählten München und Frankfurt am Main zu den Metropolen mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase weltweit. Seitdem sind die Kaufpreise wegen gestiegener Kreditzinsen deutlich gefallen, sie liegen inflationsbereinigt rund in Fünftel unter den alten Höchstständen. „Steigende Mieten und Einkommen in den vergangenen zwei Jahren, bei teilweise deutlich tieferen Immobilienpreisen haben die Attraktivität von Wohnimmobilien für Anleger und potenzielle Eigenheimbesitzer erhöht“, so Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege der UBS in Deutschland.
Günstig seien Wohnimmobilien trotz der jüngsten Korrektur aber nicht, meint die Bank. Die Preise dürften bald einen Boden gefunden haben und wieder steigen, heißt es. Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Mangel an Wohnraum stützten den Markt. „In München scheint die Nachfrage unter anderem aufgrund des solideren Bevölkerungswachstums sogar bereits wieder stärker anzuziehen“, so Kunkel. In Frankfurt nehme die Bevölkerungszahl weniger zu. Ein neuer Immobilienboom sei unwahrscheinlich, auch wegen der schwachen Wirtschaft in Deutschland.
Metropolen mit dem höchsten Bubble-Index
Je höher der Wert im „Bubble Index“, desto höher das Blasenrisiko auf den jeweiligen Wohnungsmärkten. Der Index fasst die Wohnungsmarktsituation mit Indikatoren wie Preis-Einkommen-Verhältnis und dem Anteil an Bauinvestitionen im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt zusammen.
Für 2024 hat UBS drei Weltstädte in der akuten Risikozone ausgemacht. Sie haben einen Indexwert größer als 1,5. Auf den Plätzen vier bis sechs folgen die Städte mit einem erhöhten und ab sieben bis 17 mit einem moderaten Risiko. Die Lage in San Francisco gilt bereits als entspannt.
Starke Preiskorrektur in vielen Immobilienmärkten
Die inflationsbereinigten Immobilienpreise in den von der UBS untersuchten 25 Städte liegen im Durchschnitt etwa 15 Prozent niedriger als Mitte 2022, als die Zinsen weltweit zu steigen begannen.
Die Städte mit den stärksten Preiskorrekturen sind die, die in den vergangenen Jahren ein hohes Blasenrisiko aufgewiesen haben. Die realen Preise in Frankfurt am Main, München, Stockholm, Hongkong und Paris liegen aktuell 20 Prozent oder mehr unter den vorherigen Höchstständen. Auch Vancouver, Toronto und Amsterdam verzeichneten deutliche Preisrückgänge in der Größenordnung von zirka zehn Prozent. In Paris und Hongkong setzte sich eine starke Korrektur fort.
In den gefragten Lagen von Dubai und Miami wiederum sind die Immobilienpreise weiter in die Höhe gegangenen. Auch in einigen Städten mit ausgeprägtem Wohnungsmangel, wie Vancouver, Sydney und Madrid, stiegen die realen Preise im Vergleich zum Vorjahr um mehr als fünf Prozent.
Wohnungsknappheit sorgt für Preisstabilisierung
Eine zunehmende Wohnungsknappheit, die sich in steigenden Mieten widerspiegelt, hat den Studienautoren zufolge zur Stabilisierung vieler Märkte beigetragen. Die realen Mieten sind in den vergangenen zwei Jahren im Durchschnitt um fünf Prozent gestiegen und haben in den meisten Fällen das Einkommenswachstum übertroffen. In den meisten Städten hat sich das Mietwachstum innerhalb eines Jahres sogar beschleunigt.
In der Folge ist der Multiplikator von Kaufpreisen zu Mieten (Price-to-rent-ratio) über alle 25 Weltstädte hinweg im Jahresvergleich gesunken, wobei er in einem Drittel der Standorte nach wie vor über oder nun knapp unter 30 liegt. München und Frankfurt gehören in dieser Rangliste zu den „Top 6“.
Auf Angebotsseite sei keine Entlastung zu erwarten, heißt es in der Mitteilung zur Studie, da hohe Zinssätze und Baukosten den Wohnungsbau stark belastet haben. Die höheren Zinsen weltweit führten dazu, dass es zunehmend schwierig wird, Wohneigentum zu bilden: Die Erschwinglichkeit geht zurück. Im Durchschnitt kann sich laut „Bubble Index 2024“ ein qualifizierter Angestellter im Dienstleistungssektor heute 40 Prozent weniger Wohnraum leisten als im Jahr 2021, vor dem Anstieg der globalen Zinssätze.
UBS Global Real Estate „Bubble Index“
Für den „Bubble Index“ vergleicht die UBS Kaufpreise und Mieten mit der Entwicklung der Einkommen und der Wirtschaftsleistung und schaut, ob es auffällige Abweichungen gibt. Auch die Verschuldung der Haushalte und die Entwicklung am Bau werden berücksichtigt. Übertreibungen hier waren schon öfter ein Alarmsignal für Immobilienblasen, etwa in den USA und Spanien.
Quelle: haufe.de
