Wer als juristischer Laie das neue Gesetz liest wird spätestens ab der 5. Seite die Orientierung und den Überblick verlieren. Insgesamt hat die Drucksache 19/19203 des Deutschen Bundestages 21 Seiten. Es ist eine große Herausforderung, die Hürden, die das Gesetz enthält, so aufzubereiten, dass man es verstehen und in der Praxis umsetzen kann. Gemeinsam mit zwei weiteren Fachjuristen nehmen wir das innerhalb des BVFI in Angriff. Zur Wahrung der Sorgfalt bedarf es allerdings, und dafür sei an dieser Stelle um Verständnis gebeten, eine gewisse Zeit. Zugleich ist es auch spannend zu beobachten, was die Fachkommentare veröffentlichen werden. Aus diesem Grund hat dieser Fachartikel ein gewisses Verfallsdatum, denn es soll immer wieder Aktualisierungen mit den neu entstehenden Kenntnisse geben, diese werden wir regelmäßig innerhalb der Bundesverbandes für die Immobilienwirtschaft – BVFI und öffentllich verbreiten.
Das neue Maklergesetz ist da. Wann tritt es in Kraft?
Der Bundestag verabschiedete am 14.05.2020 das neue Maklergesetz. Eine ganze Branche kann aufatmen: Die weitestgehende Gefährdung vieler Maklerexistenzen wurde verhindert! Voraussichtlich am 05.06.2020 liegt das Gesetz dem Bundesrat zur Verabschiedung vor. Danach erfolgt die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt. Nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten tritt das Gesetz in Kraft, voraussichtlich also am 01.01.2021.
Der Weg vom alten Maklergesetz zum neuen Maklergesetz
Zur Erinnerung: „Bündnis 90/Die Grünen“ und „Die Linke“ wollten die Einführung einer Deckelung der Maklerprovision von 2% inkl. Mehrwertsteuer; die Provision sollte ausschließlich vom Verkäufer zu zahlen sein. Begründet wurde dies auch mit einem Vergleich zur Praxis in anderen EU-Ländern. Hier sei die Maklerprovision auch nur 2% inkl. MwSt. Dass der Vergleich verzerrt war, weil Makler in diesen Ländern noch zusätzliche Leistungen in Rechnung stellen können, wurde verschwiegen.
Bereits im Januar 2019 verabschiedeten die Abgeordneten im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft eine Resolution und beauftragten den Vorstand des BVFI, sein politisches Gewicht zur Abwehr dieses Vorhabens einzusetzen und sich für die gerechte Teilung der Maklerprovision zwischen dem Verkäufer und dem Käufer stark zu machen. Denn schließlich erbringt der Makler für beide Parteien eine wertvolle Dienstleistung; zudem besteht diese bewährte Praxis seit vielen Jahren in 11 von 16 Bundesländern. Zeitgleich haben große Maklerorganisationen mit erheblichem finanziellen Aufwand ein Fachgutachten erstellen lassen, in dem die Leistungen des Maklers auch für den Käufer herausgearbeitet wurden und Fachpolitikern im Bundestag vorgelegt.
Wer sich mit dem jetzt verabschiedeten Gesetz beschäftigt wird feststellen, dass das Vorhaben der genannten Parteien und die Provisionsdeckelung verhindert wurde. Nun wird es künftig in allen Bundesländern einheitlich diese ausgewogene Handhabung geben. Es bleibt zu hoffen, dass nunmehr für eine lange Zeit die Maklerprovision nicht mehr Thema der politischen Aktivitäten sein wird.
Was beinhaltet das neue Maklergesetz – Was ändert sich für Sie als Immobilienmakler
Nachfolgend seien zunächst einmal die Eckdaten der neuen gesetzlichen Regelung in Kurzform wiedergegeben. Wie bereits oben erwähnt, werden wir diese Info immer wieder aktualisieren.
1. Ab wann gilt die neue gesetzliche Regelung? Voraussichtlich ab 01.01.2021.
2. Wie ist die Handhabung bei „alten“ Maklerverträgen? Grundsätzlich gilt, dass Provisionsregelungen für Maklerverträge, die vor Inkrafttreten der neuen Gesetzeslage geschlossen wurden, noch die alten Regelungen gelten. Gleichwohl befürchten wir, dass findige Juristen versuchen werden, nach Inkrafttreten der neuen Gesetzeslage noch gültige alte Vereinbarungen „auszuhebeln“. Es ist daher eine rechtzeitige Umstellung auf die neue Regelung zu empfehlen.
3. Für welche Objekte gilt die neue gesetzliche Regelung? Nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Darunter fallen auch Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen. Wie davon Zweifamilienhäuser zu unterscheiden sind, muss noch herausgearbeitet werden. Für alle anderen Objekte, seien sie wohnwirtschaftlich oder gewerblich genutzt, gilt die neue Regelung nicht.
In welcher Form muss künftig ein Maklervertrag geschlossen werden? Bisher war für den Maklervertrag keinerlei Form vorgeschrieben. Er konnte also z.B. auch mündlich oder konkludent geschlossen werden. Künftig ist die Textform (nicht die Schriftform) vorgeschrieben.
5. Wie sieht die neue Provisionsregelung aus? Nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt, dass man nur noch von beiden Vertragsparteien eine Provision in gleicher Höhe bekommen kann – oder keine. Ein Nachlass auf der einen Seite wirkt sich auch bei der anderen aus. Eine Provision nur vom Käufer, wie derzeit noch in fünf von elf Bundeländern üblich, wird es dann nicht mehr geben. Cash-Back-Regelungen mit dem Verkäufer sind nicht nur nicht zu empfehlen, sondern auch strafrechtlich relevant.
Ist die Provision des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seine Provision gezahlt hat? Wie man der Bundestagsdebatte am 14.05.2020 entnehmen konnte, wollte die SPD partout nicht von dieser praxisfernen Forderung abrücken. Auch die Argumentation, es könne ja der Verkäufer während der Vertragsabwicklung sterben und der Makler damit komplett leer ausgehen, lies sie nicht einlenken. Um nicht die Einführung des gesamten Gesetzes zu gefährden, gab die Union in diesem Punkt nach. Sie sieht zwar nach wie vor darin eine ungerechte Handhabung, hält aber das Risiko, dass ein solcher Fall eintritt, für relativ gering.
Die SPD strebte an, dass der Nachweis der Provisionszahlung an den Makler durch den Verkäufer zu erbringen ist, rückte dann aber immerhin von ihrem Verlangen doch noch etwas ab, wonach jetzt eine Bestätigung des Maklers ausreicht, die Provision erhalten zu haben.
Wir werden daran arbeiten, welche Möglichkeiten es gibt, vertraglich oder im Kaufvertrag selbst eine Abtretung der Provisionszahlung aus der Kaufpreiszahlung zu vereinbaren, womit sich dieses Problem lösen ließe. Auch die Regelung einer deklaratorischen Maklerklausel werden wir durchdenken.
7. Kann man künftig noch mit Mehrerlösvereinbarungen arbeiten? Umstritten war die Mehrerlösvereinbarung in der Rechtsprechung und den Kommentaren schon immer. Sie wird künftig kaum mehr möglich sein; wir prüfen dies aber.
8. Wie sollte die Zeit bis zum neuen Gesetz genutzt werden? Ohne Provision vom Verkäufer, der ja meist der Auftraggeber ist, kein Maklerlohn, weder von ihm noch vom Käufer. Daher sollte man jetzt schon beginnen, Argumente für die Verkäuferprovision zu erarbeiten, wie z.B. welche besonderen Leistungen Sie für ihn erbringen, wie Sie sich positiv vom Mitbewerber unterscheiden, ohne ihn herabzuwürdigen, was Sie einmalig macht usw. Strategen sprechen da von „Be different or die!“
Ferner ist zu empfehlen, das Gespräch mit dem Auftraggeber zu üben, zu trainieren. Nehmen Sie sich einen Sparringspartner und spielen Sie „Good boy – bad boy“.
Es gibt schon einige Makler, die, obwohl es in ihren Bundesländern bisher üblich war, nur mit Außenprovision zu arbeiten, recht erfolgreich mit voller Innenprovision gearbeitet haben. Sie sollten zumindest diese Variante, die durchaus Vorteile hat, auch in Ihre Überlegungen mit einbeziehen.
Quelle: Jürgen Engelberth
