Ist der Mietendeckel eine Enteignung? Wird dadurch weniger gebaut? Droht Eigentümern die Insolvenz? Was von den Einwänden zu halten ist.
Die Zweifel am Mietendeckel sind groß. Rechtlich lassen sie sich in drei Komplexe gliedern: Enteignung, Vertrauensschutz, Gesetzgebungskompetenz. Darüber hinaus machen Kritiker zahlreiche weitere Vorbehalte geltend. Hier ein Überblick über die wesentlichen Einwände.
1. Der Mietendeckel könnte einer Enteignung gleichkommen
Wann ein staatlicher Eingriff in das Eigentum eine Enteignung darstellt, hat das Bundesverfassungsgericht Anfang Dezember 2016 im Urteil über den Atomausstieg erläutert. Grob gesagt ist das dann der Fall, wenn dabei etwas ins Staatsvermögen wandert – klassischer Fall: das Feld des Bauern, wenn eine Autobahn gebaut werden soll.
Bei den Atomkraftwerken war die Frage, ob das Verbot des Produzierens von Atomstrom eine Enteignung darstellt – das sah das Gericht nicht. Es handelte sich „nur“ um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Auch der Mietendeckel ist kein Vorgang staatlicher Güterbeschaffung.
„Allein die Tatsache, dass es keine Enteignung ist, heißt aber noch nicht, dass auch keine Entschädigung fällig wird“, sagt der Verfassungsrechtler Alexander Tischbirek, der am Lehrstuhl von Christoph Möllers an der Humboldt-Universität unterrichtet. Es könnte also sein, dass Berlins Vermieter für die Einbußen vom Land entschädigt werden müssen.
2. Der Vertrauensschutz wird verletzt
Man kann doch nicht einfach rückwirkend in einen bestehenden Vertrag eingreifen, oder? Gegner des Deckels bringen gerne das Argument des Vertrauensschutzes, das ein Verwandter der Enteignungsentschädigung ist. Die Lage ist nicht eindeutig. Jeder Mieter weiß, dass er mit Mieterhöhungen zu rechnen hat. „Warum soll eine nachträgliche Mieterhöhung zulässig sein, eine Senkung aber nicht?“, fragt Verfassungsrechtler Tischbirek.
Schon nach geltendem Recht sei es üblich, dass an der Miete gedreht werde. Allerdings gibt es einen feinen Unterschied: Dass mit Mieterhöhungen gerechnet werden muss, steht im Gesetz. Senkungen nicht. „Letztlich ist es eine Abwägungsfrage“, meint Tischbirek. „Vertrauensschutz gegen das legitime Ziel einer sozialverträglichen Wohnraumpreisgestaltung.“
Eine landeseigene Spezialität ist hierbei noch in der Berliner Verfassung zu finden: das Recht auf Wohnen. Artikel 28 Absatz 1 lautet: „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.“
Eine Anspruchsgrundlage für den Einzelnen bietet diese Norm nicht, wohl aber eine Art Staatszielbestimmung, die sich in der Abwägung zugunsten des Deckels auswirken könnte. In die Rubrik Vertrauensschutz fällt auch die Entscheidung, die Mieten auf dem Mietspiegelniveau von 2013 einzufrieren und nicht, wie die SPD wollte, auf dem von 2019. „Das ist eine politische Entscheidung“, sagt Tischbirek. „Je weiter man runtergeht, desto stärker ist der Vertrauensschutz betroffen – das wirkt sich bei der Abwägung aus.“
3. Berlin hat gar keine Gesetzgebungskompetenz
Das Kompetenzproblem ist eigentlich das Gravierendste – es ist offen, ob Berlin überhaupt tätig werden darf. Für Bürgerliches Recht und für die Wirtschaft ist laut Grundgesetz der Bund zuständig, und der habe das Thema mit der Mietpreisbremse abschließend geregelt, meinen mehrere Bundestagsabgeordnete, und auch auf den Seiten von Anwaltskanzleien wird diese Meinung vertreten. Es gibt drei Ausarbeitungen des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages, alle derselben Auffassung.
Die SPD-Gutachter Franz Mayer und Markus Artz sehen das anders. Sie verweisen auf die Verordnungsermächtigung, die der Bundesgesetzgeber ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geschrieben hat, als er die Mietpreisbremse schuf. Danach darf ein Bundesland Wohnraummangelgebiete festlegen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, und Maßnahmen zur Abhilfe treffen.
Die Maßnahmen müssen das Ziel haben, die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt zu beseitigen, das geht aus dem Gesetzentwurf hervor. Nach Überzeugung der Immobilienbranche schaffen Mietsenkungen keine Abhilfe des Mangels.
Wegen der Verordnungsermächtigung halten Mayer und Artz es für offenkundig, dass der Bund hier gerade keine abschließende Regelung treffen wollte. Folgerichtig sehen sie das Land Berlin als ermächtigt an, ein Gesetz wie das jetzt beschlossene zu erlassen. Sie stützen sich dabei ergänzend auf den bereits zitierten Artikel aus der Verfassung von Berlin, das Recht auf angemessenen Wohnraum – ein vergleichbares Recht gibt es im Grundgesetz nicht.
4. Der Mietendeckel gefährdet die Bautätigkeit in Berlin
Bei den Branchen-Verbänden ist man davon überzeugt. Mit dem Mietendeckel werde die Wohnungswirtschaft ihre Investitionen einerseits in den Bestand drastisch reduzieren – „nämlich um bis zu 90 Prozent“, heißt es in einem am Montag veröffentlichten Brief an den Senat, den rund zwei Dutzend Verbände, Unternehmen und Organisationen unterzeichnet haben.
Andererseits ist aber auch der Neubau von Wohnungen durch das Gesetz gefährdet. Die Mieten neu gebauter Wohnungen sind zwar von der Deckelung ausgenommen. Aber diese konkurrieren künftig mit den begehrten sanierten Altbau-Wohnungen in City-Lagen um die Gunst der gut verdienenden Berliner. Experten gehen deshalb davon aus, dass Bauherren und Investoren künftig verstärkt Eigentumswohnungen bauen.
Gänzlich gestoppt wird der Wohnungsbau durch den Mietendeckel allerdings wohl nicht, denn die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen sollen und wollen hier verstärkt investieren. Allein in den „neuen Stadtquartieren“ sind in den kommenden zehn Jahren knapp 50000 neue Mietwohnungen geplant.
Allerdings wurde bislang der Großteil der neuen Wohnungen in Berlin von privaten Unternehmen geschaffen. Ob die landeseigenen Betriebe die Lücke schließen können, bleibt abzuwarten.
5. Der Mietendeckel schadet der Wirtschaft
Schon jetzt, bevor das Gesetz überhaupt verabschiedet wurde, ist die Unsicherheit unter den Berliner Firmen groß. „Die Berliner Wirtschaft mit tragenden kleinen und mittleren Unternehmen des Bau- und Ausbaugewerbes wird in gravierende Schieflage geraten, mit allen negativen Konsequenzen für Arbeitnehmer, Auszubildende und Steuereinnahmen“, heißt es in dem offenen Brief der Unternehmen an den Senat.
„Wir spüren schon jetzt die ersten Auswirkungen“, sagte Klaus-Dieter Müller, Präsident der Fachgemeinschaft Bau, bei einer Pressekonferenz am Montag. Viele Aufträge seien zuletzt verschoben oder ganz gestrichen worden. Diesen Eindruck bestätigten am Montag auch Vertreter aus dem Handwerk, etwa der Maler- und Lackierer-Innung. Bei den Betrieben geht man deshalb mittlerweile davon aus, dass es kurzfristig zu Entlassungen kommen wird.
Auch die aktuellen Zahlen des Statistikamtes Berlin-Brandenburg deuten darauf hin, dass die Wirtschaft mit dem Deckel Schaden nehmen könnte. Seit Jahresbeginn sanken die Umsätze der Baubetriebe um 0,4 Prozent, die Auftragseingänge gingen um 0,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurück.
6. Modernisierungen sind für Vermieter künftig ausgeschlossen
Nein, aber Modernisierungen nur mit dem Ziel einer Mieterhöhung wird es wohl nicht mehr geben. Das jedenfalls hofft man im Senat. Modernisierungen zur Verbesserung der Klimabilanz oder um Barrieren für ältere Mieter abzubauen, will der Senat als Ausnahme auch künftig zulassen. Die Vertreter der Wohnungseigentümer warnen indes davor, dass die geplante Sanierungspauschale von einem Euro pro Quadratmeter viel zu knapp bemessen sei, um Häuser energetisch zu sanieren.
7. Der Mietendeckel ist ungerecht
Das ist eine Frage der Perspektive. Mieter von privaten Gesellschaften – und zum Teil sogar von Genossenschaften oder landeseigenen Unternehmen – haben in den vergangenen zehn Jahren immer mehr von ihrem Einkommen für das Wohnen zahlen müssen.
Die Mieten in Berlin stiegen viel stärker als die Einkommen – und davon profitierten auch Wohnungseigentümer, die keinen Cent in ihr Eigentum investierten. Auf der anderen Seite gibt es viele Wohnungseigentümer, die in den letzten zehn Jahren den Spielraum für Mieterhöhungen bei weitem nicht ausgenutzt haben – und jetzt weitere fünf Jahre verzichten müssen, obwohl die Kosten für Handwerker und Instandhaltung ebenfalls steigen.
Kurzum, die Einführung öffentlich-rechtlicher Mieten ist ein Systembruch: Wo früher der Eigentümer Chancen und Risiken abwägen musste – der in Zeiten der Berliner Immobilienkrise Ende der 1990er Jahre Geld verlor und heute mit dem Aufschwung Geld verdient –, wird er nun um die Deckung seiner Kosten kämpfen müssen.
8. Neuberliner sind im Nachteil: weil jetzt niemand mehr auszieht oder sie keine Wohnung finden, da nicht mehr gebaut wird
Neuberliner mit gutem Job und üppigem Einkommen müssen sich keine Sorgen machen, es gibt genug Wohnungen, ob zum Eigentum oder zur Miete, die bisher als Luxuswohnungen angeboten werden. Dasselbe gilt für Berliner, die sich verändern wollen. Als unerwünschte Nebenwirkung der Mietpreisbremse wird in vermieterfreundlichen Blogs vorausgesagt, dass künftig noch viel stärker Haushalte von Doppelverdienern mit hohen Einkommen möglichst ohne Kinder bevorzugt werden. Die würden die Wohnung wenigstens nicht so runterwohnen und eher selbst mal einen besseren Herd einbauen – das helfe bei einer gedeckelten Miete, die für Instandhaltung kaum noch Spielraum biete.
9. Der Immobilienmarkt in Berlin kommt zum Erliegen
Natürlich nicht, es entsteht vielmehr zusätzlich eine Art Schwarzmarkt für besonders gute City-Wohnungen zu niedrigen Deckel-Mieten. Auch Umgehungsstrategien sind im Gespräch: Die Vermietung von Wohnungen ausschließlich mit extra angebotenem Parkplatz, dessen extrahohe Miete die Einkommensverluste bei der Wohnung ausgleichen. Außerdem rechnen viele Experten mit einer zusätzlichen Belebung des Handels mit Eigentumswohnungen (siehe oben).
10. Kleine Anleger, die eine Wohnung gekauft und ihre Altersversorgung damit geplant haben, bekommen Probleme
Das hängt vom Zeitpunkt des Erwerbs ab, von dem auch der Preis abhing. Wer vor 20 Jahren eine Wohnung erwarb und nicht jede Mieterhöhung ausreizte, dürfte allein schon wegen der seither drastisch gesunkenen Zinsen keine Schwierigkeiten mit der Höhe der gedeckelten Mieten haben. Anders wird es jenen ergehen, die zu Minizinsen und maximalen Preisen in den vergangenen Jahren eine Wohnung zum Vermieten erwarben und auf weiter steigende Mieten spekuliert haben.
In beiden Fällen gilt aber, dass der Deckel den Anlegern einen Strich durch die Rechnung macht. Denn auch wer vor 20 Jahren eine Immobilie erwarb, hat diese in den meisten Fällen mehrere, teils viele Jahre subventionieren müssen, bis die Mieteinnahmen zur Deckung der damals hohen Zinsen ausreichte. Ob er in der Gesamtbetrachtung seiner Kapitalanlage mit Einführung des Mietendeckels noch im Plus bleibt, ist ungewiss.
11. Hauseigentümern, die bisher knapp kalkuliert haben, droht nun die Insolvenz
Lobbyisten der Grundeigentümer sagen Insolvenzen voraus, allerdings sind das erst einmal nur Behauptungen. Bei Zinsen knapp über dem Nullpunkt und den bis zuletzt für Renditen von knapp drei Prozent gehandelten Miethäusern ist rein rechnerisch eine Insolvenz ausgeschlossen. Zumal die Banken bei Finanzierungen Eigenkapital von 20 Prozent verlangen.
12. Die Banken reagieren unberechenbar
Die Geldhäuser haben bereits angekündigt, ihre Kreditportfolien wegen der erforderlichen Neubewertung von Immobilien zu überprüfen.
So lange Kreditverträge ungestört laufen und die Schuldner ihre Annuitäten bedienen, wird der Deckel meistenteils keine Folgen haben. Erst wenn die Zinsbindung ausläuft, nach fünf oder zehn Jahren, und neue Konditionen verhandelt werden müssen, könnten die Banken wegen der gesunkenen Immobilienwerte höhere Zinsen verlangen.
Quelle: Der Tagesspiegel
