Die Warmmieten haben wegen der hohen Energiekosten zuletzt deutschlandweit deutlich angezogen. Das wirkt sich auf die Nachfrage aus, wie das Maklerportal ImmoScout24 beobachtet: Das Interesse an energieeffizienten Neubauwohnungen in den Metropolen wächst – was diese wiederum noch teurer macht.
Das Wohnen ist zum Jahresende 2022 erneut teurer worden, wie das aktuelle Wohnbarometer von ImmoScout24 zeigt. Während die auf der Online-Plattform inserierten Kaltmieten im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal nur um ein Prozent gestiegen sind, zogen die Warmmieten deutlich an. Als Grund vermutet das Maklerunternehmen die gestiegenen Energiekosten.
Der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtmiete liegt der Analyse zufolge bei mittlerweile 18,3 Prozent. Zum Vergleich: Anfang 2022 lag der Anteil noch bei 16,8 Prozent. Das ist ein Plus von 19 Prozent.
Neubauwohnungen verzweifelt gesucht
Diese Gesamtentwicklung der Kosten wirkt sich den laut ImmoScout24 auch auf die Nachfrage aus: In den fünf deutschen Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München suchen Mieter weniger nach Bestandswohnungen als in früheren Untersuchungen, während die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen, die nicht älter als zwei Jahre sind, in einigen Metropolen wächst. Das treibt wiederum die Angebotsmieten für neue Wohnungen weiter in die Höhe, während sich die Mieten im Bestand deutlich schwächer entwickeln.
„Der Nachfragedruck lässt im Bereich Bestandsmietwohnungen kurzfristig nach. Das ist nur ein kleiner Trost, da die Nachfrage in den Metropolen dennoch auf einem sehr hohen Niveau bleibt“, kommentiert Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24 die Erkenntnisse. Der Neubau werde dem Bedarf nicht gerecht. Die Politik müsse das Problem bald wirkungsvoll angehen, sonst „spitzt sich Situation am Mietmarkt weiter zu“, so Crockford.
Bestandswohnungen: von Mietern weniger nachgefragt
In Berlin erhielt ein Inserat auf ImmoScout24 für eine Bestandsmietwohnung im vierten Quartal 2022 pro Woche durchschnittlich nur noch 139 Kontaktanfragen. Auch in München sind Bestandsmietwohnungen deutlich weniger nachgefragt als noch im Vorquartal. Von durchschnittlich 75 Anfragen für ein Inserat pro Woche sank die Nachfrage auf 63 Kontaktanfragen. In Köln, Hamburg und Düsseldorf geht die Nachfrage nach Bestandmietwohnungen im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls zurück.
Gleichzeitig stieg das Interesse auf ImmoScout24 nach neuen Mietwohnungen in Berlin von 76 Anfragen pro Inserat pro Woche im dritten Quartal 2022 auf 99 Anfragen im vierten Quartal 200. Auch in München legte die Nachfrage nach Neubaumietwohnungen um 22 Prozent zu. Abseits der Metropolen verschiebt sich den Angaben zufolge die Nachfrage von Bestand zu Neubau nur leicht.
Angebotsmieten in Bestand und Neubau: insgesamt Tendenz steigend
Insgesamt sind die inserierten Mieten im vierten Quartal 2022 deutschlandweit weiter gestiegen: Im Bestand um durchschnittlich ein Prozent auf 7,96 Euro pro Quadratmeter – im Neubau um 0,3 Prozent auf 10,88 Euro pro Quadratmeter. Im dritten Quartal lag die Preisentwicklung für Bestandmietwohnungen laut ImmoScout24 noch bei plus 2,9 Prozent und für Neubaumietwohnungen bei plus 2,5 Prozent. Die Nebenkosten machten im Dezember 2022 im Schnitt 18,3 Prozent der Gesamtmiete aus.
Auch in den „Top 5“-Metropolen hat sich die Mietpreisdynamik im Bestand abgeschwächt – die Angebotsmieten stagnierten im vierten Quartal 2022 oder legten nur noch gering zu: Hamburg verzeichnet mit einem Anstieg von 0,7 Prozent den größten Anstieg. Die Angebotsmiete liegt damit weiterhin knapp unter 13 Euro pro Quadratmeter. In München stagnieren die Mieten (plus 0,2 Prozent) gegenüber dem dritten Quartal 2022. Mit 17,77 Euro pro Quadratmeter ist die durchschnittliche Angebotsmiete aber nach wie vor am höchsten im Vergleich der „Top 5“. Ähnlich sieht es in Frankfurt aus (plus 0,1 Prozent). Der durchschnittliche Angebotsmietpreis liegt hier nun bei 13,16 Euro.
Novum: Sinkende Bestandsmieten in Berlin
In Berlin sind die Angebotsmieten für Bestandwohnungen im vierten Quartal 2022 leicht von 11,49 Euro pro Quadratmeter auf 11,45 Euro im Schnitt gesunken – das ist ein Minus von 0,3 Prozent und laut ImmoScout24 auch ein Novum: In den vergangenen Quartalen habe die deutsche Hauptstadt stets zu den Metropolen mit der dynamischsten Mietpreisentwicklung im Bestand gezählt, heißt es.
Die Preisrückgänge für Bestandmietwohnungen fielen jedoch in Köln mit minus 2,5 Prozent am größten aus: Im vierten Quartal 2022 lag der angebotene Mietpreis im Bestand durchschnittlich bei 11,69 Euro pro Quadratmeter. Grund dafür, so die Analysten, sei, dass insbesondere die Angebotsmieten für kleinere Wohnungen (weniger als 60 Quadratmeter) und größere Wohnungen (mehr als 100 Quadratmeter) nachgegeben haben.
Neubau: Mieten ziehen in den Metropolen stärker an
Im Neubau zeigt sich laut diesen Berechnungen eine andere Entwicklung als im Bestand. Da die Mietpreise im Neubau unreguliert sind, schreibt ImmoScout, seien die Angebotsmieten für neue Wohnungen auch im vierten Quartal 2022 deutlich gestiegen: Unter den „Top 5“ am stärksten in München mit plus 3,1 Prozent – damit wird hier erstmals die Marke von 21 Euro überschritten.
Berlin liegt nach einem Preiszuwachs von 1,3 Prozent im vierten Quartal 2022 bei 15,95 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung auf dem dritten Platz unter den „Top 5“ . Den zweiten Rang belegt laut Analyse die „Top 7“-Metropole Stuttgart (plus 4,2 Prozent) und überschreitet damit die Marke von 16 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Stuttgart jetzt hinter der teuersten deutschen Top-Metropole München die zweitteuerste Großstadt bei Neubaumietwohnungen.
Methodik
Die Datenbasis des Wohnbarometers ImmoScout24 umfasst rund achteinhalb Millionen Inserate der vergangenen fünf Jahre auf der Online-Plattform. Das Referenzobjekt ist eine Zwei-Zimmer-Mietwohnung mit 70 Quadratmetern im Bestand. Die Kategorie „Neubau“ enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche berechnet. Der Wert ist normiert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen.
Quelle: Haufe Online Redaktion
