Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Aber Werbungskosten wie Instandhaltung oder Verwaltung können vorher abgezogen werden – unter Umständen voll. Der volle Ansatz gilt künftig bereits dann, wenn die Miete bis zu 50 Prozent unter Mietspiegel liegt. Gut für sozial denkende Vermieter.
Bisher musste der Vermieter einer Wohnung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (warm) verlangen, damit er Investitionen in die Immobilie, etwa für Instandhaltung, oder sonstige Kosten, etwa für die Verwaltung, beim Finanzamt in voller Höhe als Werbungskosten absetzen konnte. Seit Januar 2021 gelten neue Regeln: Vermieter können ihre Ausgaben auch dann voll absetzen, wenn die Miete nur bis 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
„Das Problem, um das es hier geht, betrifft alle, die Wohnraum an Privatpersonen vermieten und Einkommensteuer auf ihre Mieteinkünfte daraus zahlen“, sagt Sibylle Barent, Syndikusanwältin und Leiterin Steuer- und Finanzpolitik bei Haus & Grund Deutschland. Die 66-Prozent-Grenze sollte Steuersparmodelle vor allem für private Kleinvermieter, die ihre Immobilie im Familienkreis günstig vermieteten, regulieren. Die Neufassung der Regelungen zur Einschränkung der Abziehbarkeit von Werbungskosten hat vermehrt auch die Zurverfügungstellung von günstigem Wohnraum durch alle (insbesondere soziale) Vermieter im Blick.
„Wir sind der Überzeugung, dass man Vermieter nicht unter den Generalverdacht der Steuergestaltung stellen darf, weil sie unterhalb der ortsüblichen Miete Wohnraum anbieten. Vermieten sie günstig an fremde Dritte, sollten hierfür sie bei der Möglichkeit, ihre Steuerlast durch Abziehbarkeit von Werbungskosten zu senken, nicht auch noch bestraft werden“, fordert die Haus & Grund-Steuerexpertin. Die Einschränkungen sollten nur bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen eine Rolle spielen, nicht aber bei Mietverhältnissen mit fremden Dritten.
Die Steuererleichterung für Vermieter ist in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt und Teil des Jahressteuergesetzes 2020 (JStG 2020). Die Regelung gilt ab dem Veranlagungszeitraum 2021.
Vermietungskosten: Was lässt sich künftig von der Steuer absetzen?
Nach den neuen Regeln können die Vermietungskosten jetzt zwar auch voll abgesetzt werden, wenn die Miete nur bei mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, allerdings fordert das Finanzamt den Vermieter bei dieser Konstellation auf, dass er seine Einnahmen und Ausgaben – in der Regel für 30 Jahre – prognostiziert, um sicherzustellen, dass Einkünfte erzielt werden sollen (Einkünfteerzielungsabsicht) und die Vermietung nicht nur privaten Zwecken dient. Denn damit sollen grundsätzlich alle Vermieter, die ihre Wohnungen günstig anbieten und Einkünfte erzielen, bei Abweichung um bis zu 50 Prozent ihre Werbungskosten voll geltend machen können.
Gelingt die Totalüberschussprognose, muss das Finanzamt die Werbungskosten voll abziehen. Kommt die Behörde zum Schluss, dass der Vermieter keine Einkünfteerzielungsabsicht hat, wird die Möglichkeit der Geltendmachung von Werbungskosten entsprechend gekürzt. „Verlangt der Vermieter nur 50 Prozent oder weniger der ortsüblichen Warmmiete, finden diese Kürzung der abziehbaren Werbungskosten sogar automatisch statt“, erklärt Barent. Verluste aus der Vermietung werden vom Finanzamt nur dann anerkannt, wenn insgesamt ein Gewinn oder Überschuss aus der Vermietung erzielt werden kann, stellte die SPD-Bundestagsfraktion nach der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2020 klar.
Eine Prognose wird nicht verlangt, wenn sich der Vermieter wie bisher erlaubt an die Grenze 66 Prozent der ortsüblichen Miete hält: Dann lassen sich die Werbungskosten wie bisher ohne Prognose voll absetzen (Rechnungsbeispiel siehe unten). Beträgt die Miete weniger als 50 Prozent der Mietspiegel-Miete, können nur anteilige Kosten in Höhe des prozentualen Anteils an der ortsüblichen Miete abgezogen werden.
In allen Fällen können nur die auf einen entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Das ist vor allem für die Vermietung von Ferienwohnungen relevant.
Quelle: Haufe
