So holen Sie das meiste aus Ihrer Immobilie raus
Sie haben sich dazu entschlossen den Immobilienverkauf selbst zu übernehmen? Dann sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren. Wir stellen Ihnen die häufigsten Fehler vor, so dass Sie diese von Anfang an vermeiden können und geben Ihnen wertvolle Tipps für den Privatverkauf.
Jeder Eigentümer möchte seine Immobilie erfolgreich verkaufen. Welche Maßnahmen sind rentabel oder steigern den Wert der Immobilie? Der wichtigste Rat für Verkäufer ist: Nichts überstürzen und gut kalkulieren!
Die Wände könnten mal wieder gestrichen werden, die Fassade auch, im Bad ist eine Fliese gesprungen, einige Dachziegel müssten erneuert werden, … jeder Eigentümer kennt solche Kleinigkeiten, die ohne größeren Aufwand erledigt werden können. Für Kaufinteressenten zählt ein gepflegter, ordentlicher Gesamteindruck. Durch kleinere Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen wirkt eine Immobilie gleich attraktiver.
Tipp: Beim Streichen der Wände oder dem Austausch von Sanitäranlagen sollten neutrale (weiße) Farben gewählt werden, da der Käufer eventuell einen ganz anderen Geschmack hat.
Modernisierungsmaßnahmen oder Verbesserungen an der Immobilie, z. B. eine Erhöhung der Energieeffizienz des Gebäudes (Heizungstausch, neue Fenster) sind zwar teilweise etwas aufwendiger, können jedoch den Verkaufswert einer Immobilie stark beeinflussen. Insbesondere in gefragten Gegenden können sich Eigentümer so von der Konkurrenz abheben.
Bei wertsteigernden Maßnahmen sollten Verkäufer ihre Zielgruppe im Auge halten: Ein luxuriöses Bad mit Whirlpool in einem Haus, das eher von Familien gekauft wird, ist keine sinnvolle Investition.
Tipp: Viele Maßnahmen werden z. B. durch die KfW Bank gefördert. Unter anderem gibt es Förderprogramme zum Einbruchschutz, energieeffizientem Wohnen sowie barrierefreiem Wohnen.
Stehen die ersten Besichtigungen an, sollte die Immobilie sauber, gepflegt und ordentlich sein. Auch eine zu alte, unmoderne oder verwohnte Einrichtung kann ein negatives Gesamtbild erzeugen. Steht das Haus oder die Wohnung leer, können Verkäufer einen Home-Stager beauftragen. Hierbei handelt es sich um einen professionellen Innenausstatter, der ihrer Immobilie mithilfe geliehener Einrichtung ein wohnliches Ambiente verleiht.
Am wichtigsten ist es, jede Maßnahme gut zu kalkulieren. Hierzu sollten Eigentümer den Verkehrswert ihrer Immobilie, die Kosten der Maßnahme sowie die voraussichtlichen Auswirkungen auf den Verkaufspreis kennen. Ein professioneller Immobilienmakler kann all diese Fragen im Vorfeld beantworten, geeignete Maßnahmen empfehlen und nützliche Kontakte zu passenden Handwerkern oder Home-Stagern herstellen.
Entschließen sich Eigentümer dazu, auf die Unterstützung eines Immobilienmakler zu verzichten, passieren häufig Fehler. Wir zeigen, wie die sechs häufigsten Fehler vermieden werden können.
Eigentümer, die den Immobilienmarkt nicht kennen, über- oder unterschätzen den Wert ihrer Immobilie häufig. Auch eine Online-Wertermittlung ist nicht geeignet, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln und somit einen reibungslosen Verkauf zu erzielen. Ob der Wert nun zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde: In beiden Fällen verliert der Eigentümer Geld.
Schnell ein paar Fotos und Informationen im Kleinanzeigenportal einstellen und das Haus verkauft sich von alleine. Diese Einstellung führt bei vielen Privatverkäufern zu Problemen. In sehr gefragten Gegenden kommt eine Flut von Anfragen auf Eigentümer zu – sie können jedoch nicht zwischen wirklichen Interessenten und reinen Immobilientouristen unterscheiden. Immobilientouristen haben keinerlei Kaufinteresse und der Eigentümer verschwendet Zeit und Nerven in aussichtslose Besichtigungstermine.
Bei Besichtigungsterminen und Vorgesprächen mit Interessenten kommen häufig ungewöhnliche Fragen auf. Eigentümer sollten für nahezu jede Frage, die die Immobilie und deren Zustand betrifft, gewappnet sein. Kaufinteressenten sind häufig sehr gut vorbereitet, haben vielleicht auch schon schlechte Erfahrungen gemacht und möchten auf Nummer Sicher gehen, bevor sie so eine große Summe Geld ausgeben. Kommt der Verkäufer bei der Antwort auf eine Frage ins Wanken, kann dies den Interessenten verunsichern oder gar misstrauisch machen.
Der Verkauf einer Immobilie ist kompliziert und zeitintensiv. Hinzu kommen die umfangreiche Organisation aller relevanten Dokumente, die Vermarktung, der Kontakt mit Interessenten sowie das Koordinieren und Durchführen von Besichtigungsterminen, die Verhandlungen und vieles mehr. Privatverkäufer unterschätzen diesen Aufwand oft. Erst im Laufe des Verkaufsprozesses stellen sie fest, dass die zeitlichen Kapazitäten fehlen. Um das zu vermeiden, sollten sich Eigentümer im Vorfeld informieren, wie viel Zeit sie benötigen und ob sie diese Zeit aufbringen können.
Fehlende Verhandlungssicherheit und -bereitschaft kann ein „sicheres Geschäft“ im letzten Moment scheitern lassen. Eigentümer die keinerlei Verhandlungsbereitschaft zeigen, stoßen ihre Interessenten vor den Kopf. Unsicherheiten, zum Beispiel wenn der Verkäufer den Wert der Immobilie nicht genau kennt bzw. diesen nicht durch Argumente untermauern kann, spüren Interessenten sofort. Um die Verhandlungen nicht scheitern zu lassen, brauchen Privatverkäufer eine durchdachte Preisstrategie und stichhaltige Argumente, die für ihre Immobilie sprechen.
Bei einem Verkauf gibt es viele rechtliche und bürokratische Hürden, die von Privatverkäufern häufig übersehen werden: Ein fehlender oder abgelaufener Energieausweis kann eine Geldstrafe bedeuten, wird die Wohnfläche falsch berechnet oder ist das Mängelprotokoll bei der Übergabe lückenhaft, kann der Käufer später Ansprüche stellen. Um derart unangenehme Situationen zu vermeiden, sollten Eigentümer sich genauestens über alle erforderlichen Dokumente informieren und diese doppelt und dreifach prüfen.
Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst. Die wichtigsten sind: Die Lage, Größe, der Zustand und die Ausstattung. Hinzu kommen bauliche Besonderheiten, Energieeffizienz, das Baujahr sowie die aktuelle Marktsituation. Zur Wertermittlung einer Immobilie gibt es drei Verfahren.
Das Vergleichswertverfahren gehört zu den Standardmethoden. Es wird häufig für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und selbstgenutzten Eigentumswohnungen genutzt. Hierbei werden die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte analysiert und so – unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten – der Wert der Immobilie ermittelt. Diese Methode ist zuverlässig und spiegelt die aktuelle Marktsituation wider. Bei vielen baulichen Besonderheiten oder in Gegenden, in denen nur wenig Daten zur Verfügung stehen, ist dieses Verfahren jedoch nur bedingt geeignet.
Das Sachwertverfahren eignet sich, wenn das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist, z. B. bei sehr außergewöhnlichen Immobilien oder bei zu wenig Vergleichsdaten. Es ist relativ komplex in der Anwendung, da es unter anderem den Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen berücksichtigt. Dieses Verfahren bildet präzise den Sachwert einer Immobilie ab, berücksichtigt aber nicht die aktuelle Marktsituation.
Das Ertragswertverfahren findet meist bei gewerblichen Objekten oder Mehrfamilienhäusern Anwendung. Hierbei geht es vor allem darum, wie hoch die Rendite ist. Unter anderem fließen die Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen) und die Bewirtschaftungskosten in die Berechnung mit ein.