Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen die teuerste Investition in ihrem Leben. Damit Sie Ihre Traumimmobilie finanzieren können, brauchen Sie ein entsprechendes Einkommen. Wir verraten, wie hoch das sein muss.
Für 100 Quadratmeter, am besten noch mit eigenem Garten, muss man in Deutschland tief in die Tasche greifen. Am teuersten sind die Immobilien im Süden, in München, aber auch ganz im Norden, im Kreis Nordfriesland. Rund eine Million Euro kostet hier ein kleines Häuschen dieser Größe. So viel Geld hat kaum jemand in der Tasche, aber selbst eine Finanzierung über einen Kredit dürfte für die meisten unerschwinglich sein.
Zum eigentlichen Kaufpreis von einer Million Euro kommen zunächst diverse Nebenkosten. Am schwersten wiegt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommen eine Maklerprovision von mindestens 3,57 Prozent sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintragung. In der Regel können Sie 12,5 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro wären das also zusätzlich 125.000 Euro.
Gehalt von 23.500 Euro brutto im Monat nötig
Der typische deutsche Hauskäufer finanziert das nach Daten des Dienstleisters Dr. Klein aktuell mit einem Eigenkapital von rund 13,6 Prozent. Das wären also rund 153.000 Euro, die Sie schon angespart haben müssten. Die restliche Summe läuft über einen Immobilienkredit. Deren Zinsen liegen bei einer Zinsbindung von 15 Jahren nach einer Auswertung des Finanzierers Interhyp derzeit bei durchschnittlich 3,54 Prozent. Hinzu kommt die Anfangstilgung von derzeit durchschnittlich 1,82 Prozent. Zusammen ergibt das eine monatliche Kreditrate von 4340 Euro für das Millionen-Haus.
So viel Geld verdienen die meisten Deutschen gerade einmal brutto im Monat. Doch von Steuern abgesehen wollen Sie Ihr Gehalt auch noch für mehr als nur Kreditraten ausgeben. Deswegen empfehlen Finanzexperten, die Monatsrate bei maximal 30 Prozent Ihres Monatsnettos zu begrenzen. Für wen 4340 Euro 30 Prozent seines Nettoeinkommens wären, der müsste jeden Monat 13.033 Euro netto verdienen. Was das für Ihr Bruttoeinkommen bedeutet, schwankt stark nach Ihrer Lebenssituation – also etwa, in welcher Steuerklasse Sie sind, ob Sie Kinder haben, Kirchenmitglied sind und so weiter.
Beispielhaft gerechnet müssten Sie als Single ohne Kinder, aber mit Kirchenzugehörigkeit in Nordrhein-Westfalen rund 23.500 Euro brutto pro Monat erhalten, um auf einen solchen Nettobetrag zu kommen. Das wird Sie jetzt nicht verwundern, aber nach Angaben des IW Köln schafft das nicht einmal ein Prozent der Deutschen. Selbst, wenn Sie sich mit Ihrem Partner zusammentun, um eine Immobilie gemeinsam zu kaufen, müssten Sie beide zum Top-Prozent der deutschen Einkommen gehören.
Auf dem Land wird es nur für Paare erschwinglich
Wer sich sein Traumhaus kaufen will, muss also seine Träume herunterschrauben. Eine Möglichkeit wäre, auf die teuersten Gebiete Deutschlands zu verzichten. Während München und Sylt wie gesehen unbezahlbar sind, liegt der Durchschnitt für 100 Quadratmeter laut dem Postbank Wohnatlas 2024 in den Top7-Städten München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf bei 675.000 Euro. Das ließe sich schon mit einem Monatseinkommen von rund 15.000 Euro brutto bezahlen. Als Paar schaffen Sie das, wenn beide zu den einkommensstärksten 6 Prozent des Landes gehören.
In allen weiteren Großstädten des Landes fällt der Durchschnittspreis für 100 Quadratmeter inklusive Nebenkosten auf rund 350.000 Euro. Um das zu finanzieren, braucht es ein Monatsnetto von 4562 Euro. Das erreichen Sie als Single in den höchsten fünf Prozent der deutschen Einkommen, als Paar schon mit einem Durchschnittseinkommen. Noch günstiger wird der Hauskauf in Mittelstädten bis 100.000 Euro oder in ländlichen Kreisen. Hier liegt der Durchschnitt inklusive Nebenkosten bei 317.000 Euro für 100 Quadratmeter. Dafür reicht ein Monatsnetto von 4132 Euro. Für einen Alleinverdiener ist das immer noch sehr viel, für ein Paar mit zwei Einkommen aber absolut bezahlbar.
Die Alternative wäre, seine Träume zu verkleinern, aber daran zeigt sich schon, wie unrealistisch diese für ein Haus sind. Mit 80 (eher die Größe einer 3-Zimmer-Wohnung) statt 100 Quadratmetern sparen Sie in den Top-Städten rund 135.000 Euro, in allen anderen Großstädten 70.000 Euro und in Mittelstädten und Landkreisen rund 63.000 Euro an Kosten – mit entsprechender Reduktion des für die Finanzierung benötigten Einkommens. Die dritte Möglichkeit ist, die typischen Finanzierungsbedingungen zu überschreiten – also entweder deutlich mehr Eigenkapital als 13,6 Prozent einzubringen oder mehr als 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens für den Kredit auszugeben. In beiden Fällen müssen Sie sich dann aber in anderen Bereichen Ihres Lebens deutlich einschränken.
Warum Immobilien so teuer sind
Dass Immobilien für so viele Menschen so unerschwinglich sind, liegt an zwei Phänomenen. Während die Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) und damit auch die durchschnittlichen Immobilienzinsen während der 2010er Jahre niedrig waren, schossen die Immobilienpreise in die Höhe. Allein von 2016 bis 2022 ging es pro Jahr im Schnitt um mehr als zehn Prozent nach oben. Dort spielt auch rein, dass in Deutschland seit Jahren zu wenig neue Wohnungen entstehen. Das geringe Angebot treibt die Preise. Zwar sind die Kaufpreise im vergangenen Jahr im Schnitt um rund zehn Prozent gesunken, doch das Niveau bleibt weiter sehr hoch. Im Schnitt steht seit 2016 ein Anstieg um 66 Prozent.
Während die Kaufpreise also schon enorm hoch sind, sind jetzt auch die Zinsen angezogen, seit die EZB 2022 die Zinswende eingeläutet hat. Zwischenzeitlich lag der durchschnittliche Satz bei mehr als vier Prozent, mittlerweile hat er sich wieder beruhigt. Das hat zwei Effekte: Je höher die Zinsen, desto geringer kann die Anfangstilgung ausfallen, wenn Sie eine bestimmte Monatsrate nicht überschreiten wollen. Während der heutige Schnitt bei eben 1,82 Prozent liegt, waren es 2017 noch rund 3 Prozent. Das verlängert die Laufzeit von Immobilienkrediten beträchtlich. Bleiben alle anderen Parameter gleich, brauchen Sie jetzt fast sieben Jahre länger, um ein Haus abzubezahlen.
An zweiter Stelle verteuern die höheren Zinsen den Hauskauf an sich aber beträchtlich. Läge das Niveau bei 2,5 statt 3,5 Prozent – alle anderen Parameter unverändert – würde Ihre Monatsrate um rund 20 Prozent sinken. Über die gesamte Laufzeit gerechnet, lägen die Gesamtkosten für Haus und Zinsen rund 8,5 Prozent niedriger.
Quelle: FOCUS Online
