Die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland sind erneut gefallen – damit verfestigt sich die Trendwende, die sich bereits vorher abgezeichnet hat, zeigt der aktuelle Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die Mieten gehen hingegen steil nach oben.
Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hatte im zweiten Quartal 2022 noch einen neuen Höchstwert erreicht mit 194,8 Punkten – im dritten Quartal sank der Gesamtindex, der die Preisentwicklung der Assetklassen Wohnen und Gewerbe abbildet, erstmals seit elf Jahren Boom um ein Prozent auf 192,8 Punkte. Der Trend verfestigte sich im vierten Quartal: Denn der Index sank erneut um zwei Prozent auf den neuen Stand von nun 188,9 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte).
Im Jahresvergleich der vierten Quartale 2022 mit 2021 stiegen die Kaufpreise in Deutschland insgesamt noch leicht um 0,8 Prozent: Dabei verteuerten sich Wohnimmobilien um 2,1 Prozent, während sich die Gewerbeimmobilien um 4,4 Prozent verbilligten. Auf Quartalssicht (Vergleich des dritten mit dem vierten Quartal 2022) fielen auch die Preise für Häuser und Wohnungen – und zwar um 1,8 Prozent, bei Gewerbe war hier ein Preisrückgang von 2,9 Prozent auszumachen.
Der vdp-Index erscheint seit dem Jahr 2010 quartalsweise und basiert auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.
Mehrfamilienhäuser: Weniger stabil als Wohneigentum
Die im vierten Quartal 2022 noch positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahresvergleich resultiert den vdp-Researchern zufolge aus einem deutlichen Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum (plus 3,9 Prozent). Mehrfamilienhäuser haben sich zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem Schlussquartal 2022 nur leicht um 0,4 Prozent verteuert. Im Blick auf den Quartalsvergelich gibt es kaum Unterschiede: Bei selbst genutztem Wohneigentum gingen die Preis um 1,5 Prozent zurück, bei den Mehrfamilienhäusern um 2,1 Prozent.
Die Liegenschaftszinsen bei den Mehrfamilienhäusern als Maß für die Rendite stiegen laut vdp auf Jahressicht um sechs Prozent, auf Quartalssicht um 4,1 Prozent. Eine positive Entwicklung wiesen die Neuvertragsmieten beim Wohnen auf, die im Vorjahresvergleich um 6,5 Prozent in die Höhe gingen und im Quartalsvergleich um 1,9 Prozent zulegten. „Die Nachfrage nach Wohnraum trifft nach wie vor auf ein viel zu geringes Angebot, so dass die Mieten weiter steigen“, so Tolckmitt. Es deutet sich auch hier keine Trendumkehr an, im Gegenteil: Die Neubautätigkeit in liege nach wie vor weit hinter dem Bedarf zurück.
„Top 7“-Städte: Berlin und Frankfurt stechen hervor
Die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen „Top 7“-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entwickelten sich den Researchern zufolge mit einem Anstieg um 2,2 Prozent auf Jahressicht und einem Rückgang um zwei Prozent auf Quartalssicht ähnlich wie die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser bundesweit.
Unter den Metropolen ragte im aktuellen vdp-Index Berlin hervor, wo sich Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 im Vorjahresvergleich um 4,6 Prozent verteuerten und im Quartalsvergleich nur um 0,7 Prozent verbilligten. Die negativste Entwicklung wies demnach Frankfurt: In der Finanzmetropole sanken die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem vierten Quartal 2021 um 2,7 Prozent und gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 4,8 Prozent. Die anderen fünf Großstädte bestätigten den Gesamttrend der „Top 7“ und wiesen Preiszuwächse auf Jahressicht und Preisrückgänge auf Quartalssicht auf.
Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q4 2022 / Q4 2021):
Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: plus 0,8 Prozent
Wohnimmobilien bundesweit: plus 2,1 Prozent
Wohnimmobilien „Top 7“: plus 2,2 Prozent
Gewerbeimmobilien: minus 4,4 Prozent
Büroimmobilien: minus 2,6 Prozent
Einzelhandelsimmobilien: minus 9,1 Prozent
Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q4 2022 / Q3 2022):
Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: minus 2,0 Prozent
Wohnimmobilien bundesweit: minus 1,8 Prozent
Wohnimmobilien in den „Top 7“: minus 2,0 Prozent
Gewerbeimmobilien: minus 2,9 Prozent
Büroimmobilien: minus 2,4 Prozent
Einzelhandelsimmobilien: minus 4,2 Prozent
Büromieten: Intakter Nutzermarkt
Nachdem laut vdp-Research in den vergangenen Quartalen häufig eine gegenläufige Preisentwicklung bei Büros und Einzelhandelsimmobilien festzustellen war, ermäßigten sich die Preise im vierten Quartal 2022 in beiden Objektklassen, wenn auch unterschiedlich ausgeprägt: Die Preise für Einzelhandelsobjekte gaben im aktuellen Index auf Jahressicht um 9,1 Prozent nach und auf Quartalssicht um 4,2 Prozent. Bei den Büroimmobilien fielen die Preise nur um 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal beziehungsweise um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
Bei den Neuvertragsmieten im Einzelhandel gab es Rückgänge um 5,1 Prozent (Jahresvergleich) und um 2,5 Prozent (Quartalsvergleich). Die Büromieten erhöhten sich dagegen um 5,4 Prozent (Jahresvergleich) und um 1,7 (Quartalsvergleich). Der Liegenschaftszinssatz wiederum legte in beiden Objektklassen und in beiden Vergleichszeiträumen zu.
„Der Strukturwandel zu Ungunsten des stationären Einzelhandels, der durch die Lockdowns während der Covid-19-Pandemie an Fahrt gewonnen hat, hält weiter an“, erklärte Tolckmitt. Für Büroimmobilien seien die Aussichten trotz des leichten Preisrückgangs im vierten Quartal 2022 besser: „Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland dürfte robust bleiben. Dafür spricht beispielsweise der nach wie vor deutliche Anstieg der Büromieten – der Nutzermarkt ist offenbar intakt.“
Ausblick: vdp erwartet weitere Preisrückgänge
„Die vielen Krisen des Jahres 2022 hinterlassen am Jahresende nun auch Spuren auf dem Immobilienmarkt, das haben wir auch so vorhergesagt. Die Preisentwicklungen weisen im Quartalsvergleich jetzt durchweg Minuszeichen auf“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Er rechnet auch für die nächsten Quartale mit Rückgängen auf einem moderatem Niveau. Insgesamt seien die Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes „gesund“ – „denn selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15 Prozent nachgeben sollten, stünden wir gemessen an der Entwicklung des Gesamtindex auf dem Preisniveau von Anfang 2020“, so Tolckmitt weiter.
Quelle: Haufe Online Redaktion
