Nicht nur die inserierten Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sinken, auch die tatsächlich gezahlten Kaufpreise sind laut Analyse von Sprengnetter teils signifikant gefallen. Dieser Abwärtstrend dürfte sich demnach im kommenden Quartal verstärkt fortsetzen.
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind laut einer Studie des Immobilienbewerters Sprengnetter im dritten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal deutschlandweit spürbar gefallen: Im Teilmarkt Einfamilienhaus beträgt das Minus drei Prozent, im Teilmarkt Eigentumswohnung vier Prozent. Nach den ersten moderaten Preisrückgängen im zweiten Quartal mit rund einem Prozent – 0,8 Prozent bei den Einfamilienhäusern und 1,3 Prozent bei den Eigentumswohnungen –, ist das erstmals eine Zäsur auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.
„Das Gefühl vieler Marktakteure, dass die Preise nachgeben, täuscht nicht“, erklärt Sprengnetter-COO Christian Sauerborn. Er erwartet, dass sich der Abwärtstrend mindestens im Folgequartal noch einmal leicht verstärkt fortsetzen wird.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal lässt sich demnach für ganz Deutschland noch eine leicht positive Entwicklung nachweisen: Bei den Einfamilienhäusern reißt ein Plus von 2,6 Prozent das Minus von 1,5 Prozent bei den Eigentumswohnungen noch einmal raus.
Wohnimmobilienpreise: Wo es noch aufwärts geht
Am Berliner Markt gab es im dritten Quartal 2022 eine moderate Preissteigerung von plus 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf. Im Jahresvergleich sind die Berliner Wohnimmobilienpreise um 6,2 Prozent gestiegen. Die Tendenzen innerhalb der Stadt sind dabei sehr heterogen.
Auch im Kölner Wohnimmobilienmarkt sind die Preise zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2022 leicht um 1,4 Prozent gestiegen – allerdings hatte der Markt Vergleich des ersten mit dem zweiten Quartal 2022 deutlich um 4,5 Prozent nachgegeben, so dass die aktuelle Preisentwicklung im Jahresvergleich dementsprechend mit minus 2,3 Prozent negativ ist.
München: Überhitzer Markt, starkes Preisminus?
Die Münchner Ergebnisse sind laut Sprengnetter eindeutig negativ geprägt. Die tatsächlichen Kaufpreise verzeichnen zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2022 einen Rückgang um 5,6 Prozent, nachdem der Markt zwischen dem ersten und zweiten Quartal bereits 4,4 Prozent verloren hatte – im Jahresvergleich sind die Preise der Analyse zufolge ebenfalls 5,6 Prozent gesunken.
„Hier zeigt sich deutlich, dass sich insbesondere die überhitzten Märkte, wie es in München sicherlich der Fall war, nach unten regulieren“, so Sauerborn.
Auch der Hamburger Wohnimmobilienmarkt gibt nach: Die Preise sind aktuell im Quartalsvergleich signifikant um 5,4 Prozent gefallen, nach einem geringfügigen Plus von 1,3 Prozent im Vergleich der Vorquartale. In Folge ist auch im Jahresvergleich mit minus 1,3 Prozent keine Preissteigerung bei den tatsächlich verkauften Häusern und Wohnungen mehr messbarmehr messbar.
Angebotspreise: Massiver Einbruch in den „Top Ten“
Die Angebotspreise im bundesweiten Durchschnitt haben seit der vorigen Auswertung von Sprengnetter am 21. Juli kaum nachgegeben: Vor drei Monaten waren 3.300 Euro pro Quadratmeter, jetzt sind es 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die Analyse der zehn Großstädte Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart zeigt wiederum einen drastischen Einbruch um acht Prozent: 6.300 Euro pro Quadratmeter waren es im Juli, 5.800 Euro pro Quadratmeter sind es im Oktober.
„Dass sich die Rückgänge deutlich höher anfühlen, liegt daran, dass die Angebotspreise sich grundsätzlich deutlich volatiler verhalten als die am Ende ausgehandelten Kaufpreise“, erklärt Sauerborn.
Mieten für Wohnimmobilien steigen leicht
Gepaart mit der der Kaufzurückhaltung und den längeren Vermarktungszeiten sieht Sprengnetter einen Beleg für die Trendwende vom Käufer- zum Verkäufermarkt. Ob es dadurch auch zu einem Preisverfall kommen wird, bleibt abzuwarten. Der klassische Wohnimmobilienmarkt brauche rund ein Jahr, um sich an neue Rahmenbedingungen anzupassen, meint Sauerborn. „Die Anbieter, die nicht unbedingt verkaufen müssen, könnten auf eine Vermietung ausweichen.“
Die Mietpreise steigen der Analyse zufolge leicht. Die Quadratmeterpreise in den beobachteten Großstädten liegen bei aktuell rund 13,33 Euro; 13,30 Euro waren es im Juli. In Gesamtdeutschland werden derzeit laut Sprengnetter durchschnittlich rund 9,93 Euro pro Quadratmeter verlangt, nach 9,84 Euro pro Quadratmeter im Juli. Dabei soll die Zahl der Mietobjekte deutlich angewachsen sein.
Für die aktuelle Analyse wurden rund 2,3 Millionen Mietobjekte und knapp 1,6 Millionen Kaufobjekte bis zum 17.10.2022 betrachtet. Außer wurden 360.000 Kaufpreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Zeitraum 1.1.2021 bis 30.9.2022 untersucht.
Quelle: Haufe Online Redaktion
